Советы по выбору вторичной недвижимости

Опубліковано 6 Травня, 2019 · Оновлена 6 Травня, 2019

Статья, не о лайфхаках и инструкции по применению. А написана с целью помочь собрать мысли в кучу перед приобретением квартиры. Не получится одной статьей передать весь опыт работы, но подсказать и обратить ваше внимание на мелочи и нюансы, которые не стоит пускать на самотек, вполне реально.

Финансы

Я не рекомендую покупателям заранее выбирать квартиру, пока вы не нашли покупателя на свою, не одобрили ипотеку, не собрали всю сумму. Частой проблемой бывает, что человек влюбился в квартиру, где всё сошлось: месторасположение, планировка, её состояние и прочее. Если у вас хороший официальный доход, нет штрафов, задолженностей по кредитным картам и у приставов, вы подали заявку на ипотеку и понимаете, что через неделю у вас будет одобрен кредит, то это одно дело. Однако бывает, что у идеального и порядочного человека с хорошей зарплатой приходили отказы или сумма значительно меньше предполагаемой, не единожды. Причем банки отказывались объяснять, что на это повлияло, и приходилось обращаться к вышестоящим менеджерам/руководству. Пока вы разбираетесь с этой проблемой, та квартира может уйти, и Вы будете искать дальше, вспоминая и мечтая о предыдущей. Потерпите и решите первоочередную проблему – финансовую. Если вы внесете задаток, а вы не понимаете, получится у вас или нет собрать деньги – вы рискуете потерять деньги.

Поиск

При просмотрах квартир часто Вы можете решить для себя, что не будете смотреть конкретные серии домов, этаж, месторасположение. Обдумайте сами/с семьей, что конкретно каждый из вас хочет, чтобы не было конфликта интересов.

Открываем Авито, Циан, Яндекс, местные доски объявлений, ставим фильтры, ищем по карте конкретное месторасположение. Я выбираю ряд объявлений, которые подходят под критерии моего клиента, отсеиваю хлам, пронумеровываю, отправляю, получаю в ответ те, которые интересны. Точно также можете отправить супругу/супруге, зачем вам тратить время, если кому-то из вас квартира даже по фотографиям не нравится?

Первый звонок

Посмотрите фото, прочитайте (!!!) описание, есть люди, кто заморачивается с ним, и после его прочтения у вас вопросов не останется.

При звонке нужно выяснить:

Сколько собственников
Есть ли несовершеннолетние
Какой документ является правоустанавливающим (Договор купли-продажи, приватизация, договор ренты, свидетельство о наследстве по закону/завещанию, договор долевого участия, договор уступки прав требования/цессии, договор дарения, решение суда).
Сколько лет в собственности
Были ли перепланировки. Если нет, узаконены ли они?

Этой информации вам достаточно для более-менее понимания ситуации, чтобы договориться о просмотре.

Составляем маршрут

Тут возможно у некоторых будет своё мнение Есть люди, у кого есть наличка на счету/под матрасом, он ходит по 3-6 месяцев на вновь появляющиеся квартиры и присматривает. Один мужчина делился, что для него это уже стало наркотиком. Он понимает, что может себе позволить эту квартиру, она ему нравится, но мысль “А вдруг будет лучше?” ему не дает принять решение. Вечный покупатель 🙂

Я рекомендую не смотреть более 6-7 квартир за день. На личном опыте я понял, что если смотришь больше этого количества – в голове полная каша, усталость, что не способствует в принятии решений.

Как правило, клиент выбирает 10-20 вариантов, далее я выстраиваю их в маршрут по месторасположению, и следую пункту 3. Интервал я беру исходя из удаленности между объектами, на просмотр закладываю 15 минут (даже на трешку первого просмотра этого достаточно), +15 минут запас времени.

На просмотре

Запаситесь бахилами, чтобы не разуваться. Это действительно удобно, и + вам в карму. Некоторым собственникам неприятно, считают негигиеничным, когда кучи людей ходят в носках по квартире. В строительном магазине они очень дешево стоят (упаковки по 50-100 штук).

Будьте сдержаны, не позволяйте себе хамства, острых шуток насчет квартиры и её интерьера. Вы не знаете, возможно в этой квартире человек вырос или жили его родители, возможно она ему дорога по другим причинам. У всех разные вкусы, достаток, и это не тема для шуток, можете задеть за живое.

На что обращаем внимание

Не обязательно заглядывать в каждый угол, в каждую щель на просмотрах, быстро выдохнетесь, и в нужный момент можете пропустить серьезные косяки.
Узнаем о соседях, стоимости коммунальных услуг, был ли кап.ремонт (если актуально), о наличии насекомых в квартире, что остаётся из мебели и техники. Всему не верим, фильтруем информацию.

Пол. Если паркет, то проходим по всей квартире, он может немного поскрипывать, но не должен проваливаться и ходить под вами. Если он старенький и не блестит, всегда можно произвести циклевку + покрытие. Скрип, как правило, почти уходит, и он блестит, как новый. Тоже самое и с другими покрытиями.
Обои. Вкусы у всех абсолютно разные. Если вам не нравятся розовые обои – их всегда можно переклеить, поэтому на них не зацикливайтесь.
Потолок. Наличие трещин, пятен. Пятна могут быть от затопления соседями/протечки крыши (если последний этаж без тех.этажа, но редко бывают и аварии на техническом этаже). Также бывает плесень возле стены с окном/вдоль крайней стены квартиры, если квартира угловая. Значит проблема в швах/крыше, и она все равно будет появляться, пока их не отремонтируют.
Сан.узел – смотрим стояки, меняли их или нет, наличие счетчиков, обязательно поднимите голову и посмотрите потолок. Бывает грибок из-за плохой вентиляции. Лечится, но опять же, нужно будет искать причину, а не бороться с её результатами. Обязательно проверяем напор воды, не идет ли из горячей холодная.

Если квартира “конфетка” и вы надеетесь поторговаться, не стоит прыгать от радости в квартире и хвалить небеса, за то что вам её послали. Мы же на рынке 🙂 Поблагодарили, ушли, и уже на улице даете свободу эмоциям. Продавец тоже не глупый человек, и даже если у него заложен торг в стоимость, может вам просто отказать, видя вашу реакцию.

Если ваш бюджет ниже рынка и вы выбираете квартиру “более-менее”, или они все однотипны в этом ценовом сегменте, записывайте (после всех просмотров вы все забудете) все плюсы и минусы, которые вы для себя отметили.

Понравилась квартира

Нашли вы искомое. Договариваться о внесении аванса? Нет. Подойдите к этому вопросу ответственно. Вам здесь жить, и не один год. Переспали с мыслью о конкретной квартире, обсудили в кругу семьи, и снова записываемся на просмотр. Аргументируем продавцу, что выбрали два варианта, не может определиться (помним о торге). Идем с группой поддержки, желательно, чтобы человек был опытным, пережил хотя бы один ремонт. Я стараюсь приехать заранее и поговорить с жильцами парадной про остановку, наличие асоциальных элементов общества. И уже на этом просмотре внимательно смотрим на все углы, закрома, как открываются окна, состояние сантехники, следы клопов и тараканов, и прочее, потому что после покупки квартиры – все эти недочеты исправлять вам.

Наглядный пример
На одной квартире-конфетке (первый этаж), на втором просмотре (уже решили брать её, под аренду), обратил внимание на странный запах, были открыты окна настежь (весна), подумал с улицы запах. И тут в глаза бросается следующая картина: в комнате был паркет, поверх которого постелили ковролин(?). В углу не было плинтуса и стояла пустая тумбочка. Я её отодвинул, ковролин был не закреплен, а под ним паркет был просто черный от грибка. Агентша (ключи были у нее) пыталась оправдаться, сказала что это из-за проблем с подвалом. Вариант сразу отпал, потому что жить с этим опасно для здоровья, и нам нужна была квартира с ремонтом.