Советы по покупке строящейся недвижимости

Строящаяся недвижимость подходит далеко не всем. Если вы молодая семья, живете с родителями, ждете ребенка, скопили на первый взнос и берете ипотеку – подумайте, позволит ли вам финансовая возможность обслуживать кредит и обставлять мебелью квартиру? Если вы снимаете жилье и  мечтаете купить квартиру в новом доме – сможете ли вы год-два платить и за ипотеку, и за аренду жилья? Возможно вам нужно делать выбор в сторону вторичной недвижимости?

Основная масса клиентов, которые ко мне обращаются, это: люди, кто вкладывает сбережения, кто пытается инвестировать, покупка своим детям жилья (пока ребенок учится, он живет в общежитии, и по окончанию квартира уже готова), ну и для себя, кому есть где жить. Обязательно взвесьте все за и против, чтобы не попасть в финансовую кабалу.

Итак, начнем.

Выбор

На рекламу новостроек застройщики тратят миллионы рублей ежемесячно. Интернет, баннеры, реклама в метро и общественном транспорте, она везде. Там работают профессиональные маркетологи, менеджеры по продажам и дизайнеры. Не ведитесь на красивые картинки и шикарные описания, что построят фонтаны, выкопают метро, сделают велодорожки. Читайте проектную документацию и верьте только ей, а не картинкам!

В Санкт-Петербурге и других городах большинство застройщиков платят агентствам недвижимости за клиента комиссию. Для многих это может показаться удобным. Можно купить квартиру даже дистанционно через банк и агента. Агентство не привязано к конкретному застройщику, ему без разницы, что продавать. Но здесь тоже будьте осторожны при выборе помощника. Например, один застройщик платит 3%, второй 3,2%, но является неблагонадежным. И ради этих 0,2% (от 5 млн это всего 10 тысяч), есть индивидуумы, которые будут впаривать Вам второй вариант. А разница может составлять 0,5%-1%.  Я не понимаю логики таких риэлторов, поскольку основная реклама услуг агента – рекомендации. Если я впарю плохой ЖК, я получу единоразовый заработок и навряд ли от клиента будут рекоммендации. Видимо, такие люди живут одним днем. Никто не может вам 100% гарантировать, что даже лучший застройщик не сорвет сроки. Кризис, падение рубля, политические конфликты – все может привести к задержкам.

Процедура выбора следующая, поэтапно

1. Если вы знакомы с районами города, то выбираете конкретный район, который подходит. Привязка к метро, к месту работы, школам, учебным заведениям. Во всех городах есть хорошие, а есть плохие районы. Сконцентрируйтесь на одном-двух, а не на всем городе сразу. Отметите неперспективные, неблагополучные. Зачем вам новенький дом среди частного сектора?
2. Далее выбираем различные ЖК. Опять же, оценивайте удаленность от имеющейся инфраструктуры (школы/садики/поликлиники могут строить значительно(!!!) дольше, поверьте). Выбираем по цене/месту. Строим маршруты по картам, сколько добираться до нужных вам мест. Не ленитесь на этом пункте. Если вы из большого города и беспокоят пробки, в картах гугла можно составить маршрут и посмотреть загруженность в определенное время. Отсеиваем ЖК по ценам, что Вам по карману, а что нет.
3. Вы выбрали, например, 3-5 вариантов жилых комплексов, которые Вам интересны. Далее читаем отзывы о застройщике, обязательно вбиваем в поиске “Название застройщика просрочил сроки/обманутые дольщики” и подобные вариации. Гуглим. Изучаем, с кем сотрудничает застройщик, с какими банками, сколько домов уже построил, были ли там срывы сроков. Выбрали застройщика, выбрали ЖК. Как правило, на этом пункте большинство звонит застройщику и попадает на менеджера.

Съездите на место строительства, прогуляйтесь по окрестностям

Зачем? Если у вас перед окнами ЛЭП, менеджер скажем вам, что её закопают. Если гаражи – снесут. Железнодорожные пути/трамвайную линию – перенесут. Кладбище под окнами (актуально для Санкт-Петербурга) – тихое соседство, на любителя. Думайте за себя сами и не ведитесь на “отработку возражений” менеджера, это его работа.

Переходим к выбору квартиры

Если у застройщика выложены квартиры на сайте, я рекомендую сначала смотреть там, чтобы вам не запудрили голову. Я своим клиентам, если дом 18-25 этажный, не рекомендую брать 1-5 этажи, звук отражается, если окна выходят во двор. Будет шумно. Не берите первые этажи. По возможности, никогда. Да, они на порядок дешевле. Но большинство людей удивляется, так а какие могут быть проблемы, дом ведь новый?

Проблемы следующие: сырость, тараканы, мыши, все это есть и в новых домах, я вас уверяю. Бонусом синдром постоянно закрытых штор от соседей.

Вот фотография нашей знакомой, квартира на первом этаже в доме 2018 года постройки. Первый этаж, плохо сделан фасад здания. Промерзал угол.

Тараканы к ней тоже забегали в гости. Поэтому, если есть возможность – воздержитесь от подобного приобретения.

Последние этажи я рекомендую к покупке, при условии, что есть технический этаж, поскольку квартиру себе и квартиру родителям покупали на последних. Соседей сверху нет, посторонних шумов тоже. Опять же – на любителя. При такой этажности, как правило, 2-3 лифта. За год проживания отключены из-за аварии были всего один раз.

Обязательно смотрите, куда выходят окна (помним про ЛЭП, ж/д пути и пр.), планируется ли перед окнами застройка, какая сторона света. Как правило – если окна на запад, юг, юго-запад, планируйте сразу, что нужен будет кондиционер, может быть очень жарко. Обращайте внимание, сколько квартир на этаже, сколько студий и однокомнатных квартир.

С планировкой все индивидуально. Если вы выбрали планировку, но не можете до конца её осознать, берем рулетку, колышки/прутья, выходим на улицу и размечаем границы квартиры. Со стороны будет выглядеть забавно, но многим это действительно помогает.

Если Вы автовладелец

Обязательно обращайте внимание на количество парковочных мест!

Застройщики стараются заработать на доп.продажах, строят паркинги. Пример на одном из ЖК Санкт-Петербурга: находим лазейку в законах и устаревших СНиПах, делаем подземный паркинг на 100 мест, добавляем услугу монтажа электроподъемника (то есть на одном месте Вы можете ставить две машины, одну над другой, регистрируем одно место как два), благодаря этому уменьшаем на 100 мест наземную парковку. Как итог: людям плевать, где парковаться, ставят и на газоны, и на тротуары. Еженедельные посты в группе собственников “Кто видел, как поцарапали мою машину” и “Вот опять паркуются, как уроды”. Подумайте об этом заранее.

С отделкой или без

Тут зависит от ваших запросов и жизненной ситуации. У меня есть клиенты, которые переезжали в квартиру с черновой отделкой, ставили душевую, унитаз и раковину, и жили, постепенно делая ремонт.

Если вы хотите сделать качественный ремонт, не берите квартиру с предчистовой отделкой, очень малое количество застройщиков ей может похвастаться. Опять же, читаем отзывы.

Стоит ли инвестировать с целью перепродажи?

Нет. Это время уже прошло. У меня есть клиенты, кто этим занимался основательно. Условно говоря, у человека есть капитал порядка 10-30 миллионов, который он вкладывает на этапе котлована, а потом продаёт по переуступке/или по готовности дома. Доход сопоставим с вкладом в банке. Добавьте сюда энергозатраты на сделку, на приемку квартиры, на продажу. Недавно общались с инвестором, по подсчетам, получилось 6% годовых.

Если вы хотите купить, обставить мебелью и сдавать, например, до совершеннолетия вашего ребенка, либо для увеличения пенсии – подходите к выбору месторасположения самого ЖК с точки зрения арендатора. Есть ли рядом метро, инфраструктура? Муравейник с 90% студиями на отшибе будет неинтересен.