Як перевіряти новобудову на “чистоту”?
При покупці квартири на первинному ринку ризики можуть бути вище. Якщо об’єкт не зданий в експлуатацію, його не існує юридично. Коли він буде зданий, невідомо нікому. Він може бути побудований з відхиленнями, які неможливо виправити, як наслідок будинок ніколи не буде зданий в експлуатацію і буде зареєстрований як об’єкт незавершеного будівництва, який буде проблематично підключити до комунікацій.
Крім того, погані забудовники іноді грішать подвійними і навіть потрійними продажами однієї і тієї ж квартири, що з’ясовується при реєстрації права власності.
Для перевірки юридичної чистоти новобудови будуть потрібні:
- виписка з ЕГРП;
- кадастровий паспорт (причому як на будівлю, так і на ділянку).
Якщо об’єкт ще не зданий, але вам дуже хочеться його купити, перевірте хоча б наявність дозволу на будівництво, документів на земельну ділянку, узгоджену проектну документацію, установчі документи забудовника.
Невизначений (коли юридично нездана новобудова не існує) статус первинного житла змушує ретельно ставитися до перевірки.
При угодах на первинному ринку перевіряється вся документація від початку будівництва, починаючи з постанови Уряду (або міської адміністрації) на виділення ділянки на будівництво, проекту – на предмет наявності погоджень з усіма структурами, інвестконтракта, дозволу на будівництво – на предмет дотримання термінів і т. д.
Неприємності можуть підстерігати покупця при виявленні розбіжностей між дозволом на будівництво та проектом: наприклад, на даній ділянці дозволено було будувати 10 тис. кв. м житла, а в проекті і за фактом побудовано 15 тис. Якщо не буде додаткових дозвільних документів, то ці «зайві» 5 тис. кв. м опиняться поза законом, і їх, ухвалять знести. Де гарантія, що саме ваша квартира не виявиться в числі цих 5 тисяч?
Крім того, відсутність в проекті узгодження хоча б з однією з організацій, що відповідають за розвиток інфраструктури, може привести до серйозних проблем з прийманням і введенням об’єкта в експлуатацію. В одному з міст недавно будувався цілий мікрорайон, і тільки на фінальному етапі будівництва з’ясувалося, що оформити під’їзд до нового мікрорайону неможливо через відсутність узгодження з ДАІ. Подібні випадки ризикують стати довгобудами, і рекомендувати покупку такого житла порядна ріелтор не стане.
Куди небезпечніше зсуву термінів будівництва – порушення термінів взаєморозрахунків між учасниками будівництва: внаслідок порушень термінів оплати угоди між учасниками будівництва – генпідрядником, основним інвестором, співінвесторами, адміністрацією і т. д. – вважаються невиконаними і можуть бути розірвані.
Останньому елементу ланцюжка – покупцеві житла в кращому випадку повернуть гроші, в гіршому – йому доведеться відстоювати свої інтереси в суді, причому це закінчується не завжди успішно.
