Як перевіряти вторинку на “чистоту”?
Вторинна квартира, на відміну від первинної, безумовно вже існує, але не факт, що вона належить тому, кому належить. Так що стимулів ретельно перевіряти свою покупку ніяк не менше, ніж на «первинці».
Ризики в новобудові прогнозовані, а ризики, які можуть виникнути при купівлі вторинного житла, спрогнозувати не можна. Перш за все, у первинній квартири немає «історії», вона з’явиться тільки після оформлення права власності; далі, на всі квартири в будинку, що будується існує загальний пакет документів, який проходить багатоетапну перевірку (забудовником, агентством і банком, в разі якщо житло продається по іпотеці). Так що, на думку експертів, покупець “вторинки” ризикує більше покупця новобудови.
При покупці квартири на вторинному ринку насамперед необхідно уважно вивчити правовстановлюючі документи на квартиру, так як в них містяться відомості про можливі обтяження (в свідоцтві про право власності) і про умови придбання квартири нинішнім власником (в договорі купівлі-продажу чи іншому документі – підставі реєстрації права власності продавця).
При цьому вимагайте показати вам саме оригінали документів на нерухомість. Крім цього, обов’язково вимагайте від агентства надання в тому числі і виписки з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. Переконайтеся, що продавець є власником пропонованої нерухомості або має від власника належним чином оформлені повноваження (діюча нотаріальна довіреність і т. п.).
Мало переконатися в правильному оформленні всіх документів на квартиру, важливо ще і упевнитися в їх справжності: за допомогою сучасної техніки в підробці будь-якого документа або друку немає нічого неможливого. Звертайте увагу на порушення поверхневого шару паперу, зменшення товщини листа, зміни лініюванням, наявність залишків фарбувальних матеріалів, чорнил і т. П. Вас також повинні насторожити дописки (різні чорнило або потовщені, як би здвоєні, літери), зміни кольору паперу, підвищена ламкість. Найкраще перевіряти документи під лупою в розсіяному косому світлі; а ідеальний варіант – супроводжувати продавця під час одержання ним документів для угоди.
Список основних напрямків для перевірки «вторинної» квартири
Прописані в квартирі громадяни
Оскільки більшість квартир, що продаються на вторинному ринку, – це приватизована нерухомість, то завжди є ризик, що приватизація відбувалася без урахування проживали на той момент неповнолітніх або осіб, які перебували у в’язниці і т. д. За розширеної виписки з будинкової книги все ці люди виявляються, і з’ясовується, чи можуть вони претендувати на дану квартиру.
Наявність рішень опікунських рад
Наприклад, якщо в історії квартири був продаж з переселенням неповнолітніх, то треба впевнитися, що угода не ущемила їх права і що дітям були надані нормальні умови для проживання.
Дієздатність учасників попередніх угод
Історія сумнівних угод
Такими вважаються, зокрема, операції, що здійснюються в короткий проміжок часу. Наприклад, якщо протягом одного року квартира тричі переходила з рук в руки, є привід задуматися про те, що її «очищали» від кримінального минулого.
Історія угод з квартирою
Для цього додатково купується розширена виписка з ЕГРП, і дані з неї – дати і прізвища – ретельно порівнюються з даними з розширеною виписки будинкової книги. Так, наприклад, якщо в історії квартири фігурувало право успадкування, то потрібно встановити, чи пройшов термін можливої позовної давності.
