Як правильно продавати квартиру

Знову ж таки, повторюся, більшість порад лежить на поверхні, однак люди забивають на багато, вважають малозначущими деякі пункти.

Оцінка ринкової вартості

Тут все починається банально. Відкриваємо одночасно Авито, ОЛХ, і дивимося ціни на квартири поруч. Раджу подивитися детально фотографії та опис “конкурентів”, статистику їх переглядів. Якщо продає агенство нерухомості, враховуйте, що у вартості квартири закладена комісія. Якщо квартира висить 2 роки, у неї 5-20 тисяч переглядів, і її не купили – не лінуйтеся і зателефонуйте, можливо там проблема з документами, можливо квартира в заставі, може фейк для збору дзвінків, варіантів маса. Якщо все в порядку, значить ціна завищена.

Перша помилка власників – “Я не поспішаю, ті кому потрібно – куплять“. Чи не куплять. Це ринок.

“Я боюся продешевити“. Тут все просто. Якщо Ви виклали оголошення, і у Вас вишикувалася черга з покупців – Вас ніхто не змушує продавати за цією вартістю. Видзвонюють людям, пояснюєте ситуацію, піднімаєте ціну. Цілком ймовірно, якщо Ви поясніть причини стрибка ціни, мовляв, помилилися, і ваша вартість відповідає стану, вони прийдуть до Вас на перегляд. Але не зловживайте.

Наведіть квартиру і документи в порядок

Уявіть, що до Вас приходять гості.

Ні серйозно. Я розумію, що всі працюють, немає часу на генеральне прибирання. Але уявіть – у вас квартира зі стареньким ремонтом. Додайте сюди безлад, що валяються шкарпетки в кутку, що не заправлену ліжко, гори брудного посуду. “Люди купують стіни, і без різниці, що коїться у мене в квартирі“. Знаєте приказку про “Зустрічають по одягу, проводжають по розуму?“.

Рекомендую замінити лампочки на більш яскраві, світлодіодні, дуже сильний психологічний момент для покупців. Похмурі квартири людям не подобаються. Якщо є сторонні запахи – користуйтеся освіжувачем повітря з ненав’язливим запахом, провітрюйте.

Знайдіть правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, приватизації, свідоцтво про спадщину тощо), Свідоцтво про реєстрацію права власності, або виписку з ЕГРН, технічний або кадастровий паспорт (кадастрові скасували, але банки і оціночні компанії їх приймають). Дізнайтеся про час роботи паспортного столу і бухгалтерії, до яких відноситься ваш будинок (Вам потрібно буде брати там довідки для угоди).

Людина спочатку дивиться фото – потім читає опис

Зараз у більшості людей хороші камери в телефонах. Якщо немає – попросіть рідних / друзів. Сфотографуйте все кімнати з різних кутів, які не завалюють горизонт. Бажано фотографувати в світлий час доби. Знову ж, наведіть порядок. Обов’язково додайте план квартири в фотографії, сам будинок, двір, вид з вікон.

Оголошення

У містах різні майданчики працюють по різному. Я рекомендую користуватися всіма без винятку. Вбиваєте в пошуку “Ваше місто купити квартиру” заходите, реєструєтеся, розміщуєте. Так, Ви витратите 1-2 на це, але навіть якщо один дзвінок буде з невеликою дошки оголошень, це вже показник того, що ви не даремно старалися.

Не витрачайте гроші на просування, виділені оголошення. Повна нісенітниця, перевірено багато разів. Додає перегляди, задовольняє ваше “его” від цифр, але як правило, на основних платформах працює пошук квартири по карті і всі шукають через неї, а не гортають стрічку.

Ріелтори

Тут люди поділяються на 2 табори, одні кажуть, що ріелтори – марна прокладка, інші – що вони корисні в деяких ситуаціях, тому напишу докладніше.

Все залежить від конкретно вашої ситуації. Наприклад, Ви продаєте порожню квартиру, Ви з іншого міста, постійно на роботі, якщо ваша робота не дозволяє відповідати на дзвінки або у Вас квартира в заставі банку, з боргами по к/п, з неповнолітніми або іншою ситуацією, з якою Ви не хочете розбиратися самі – чому ні? Але не пускайте все на самоплив.

Потрібно знайти адекватного ріелтора. Тут Вам можуть допомогти знайомі, або виберіть самі з числа тих, що дзвонять Вам з пропозиціями.

Запасіться терпінням, після публікації оголошення, на вас обрушаться десятки дзвінків.

Заведіть для цього окрему сімку, обов’язково. Ваш телефон потрапить в бази рекламників.

У перші години дзвонять, як правило, агенства з колл-центром, їх зовсім не зупиняють фрази “Ріелторам не дзвонити / Є ріелтор / Приходити тільки з покупцем“. Тут вже нічого не поробиш, фільтруйте і відповідайте на всі дзвінки, щоб не пропустити покупців.

Я рекомендую не укладати договори з агентствами без покупців. Можуть попросити підписати згоду на рекламу квартири в зв’язку зі змінами в законодавстві, але договір – зайве.

Не погоджуйтеся на всіх відразу. Часта практика на ринку, одну квартиру рекламують 3-10 агентств. Навіщо? Покупців це напружує, з’являються занепокоєння “А може там щось не так, чому її стільки народу не може продати?”

Якщо Ви в змозі самостійно продати квартиру, у Вас є вільний час – Вам нічого не заважає це зробити. Знову ж, не ставте хрест, якщо Вас хто-небудь в ході діалогу влаштував і запропонував доп.рекламу, поцікавтеся, що конкретно він пропонує. Ставте свої умови, але не укладайте договір. Тим самим з’являється доп.реклама (згадаємо про профіті з дощок оголошень).

Обов’язково (!!!) перевіряйте раз в тиждень основні сайти з вашими оголошеннями, є діячі, які без дозволу викладають вашу квартиру в рекламу, за вашою ціною. Далі – дзвінок Вам: “Є клієнт, якщо приведу, поступіться *** тисяч?“. І людина, яка телефонувала по його оголошенню, може пізніше побачити ваше, але вже не подзвонити.

Вам доведеться спілкуватися з усіма, якщо у Вас слабка активність реклами.

У мене було кілька випадків, коли я робив добірку квартир людям з іншого міста, подзвонив по квартирі, і швидше за все, людей уже просто дістали дзвінками горе-колеги. Я змалював ситуацію, що приїжджає покупець, хочемо подивитися, на що мені була дана відповідь – ми з ріелторами не працюємо. Описував ситуацію клієнтам, хтось намагався домовитися самостійно, але безуспішно (ми все в змові), хтось відмовлявся дивитися.

Є діячі, хто ходить зі знайомими під виглядом покупців, а далі намагаються розвести на підписання договору. Боротися з ними практично неможливо. Ви не зрозумієте цього, поки вони до Вас не прийдуть. Можете задати уточнюючі питання, з іпотекою, з готівкою, шукають собі зустрічну купівлю або просто купують. Якщо почнуть плутатися – сміливо шліть лісом.

Будьте доброзичливі і гостинні

Не пішов день? Залиште це в собі, або перенесіть перегляд. Люди збирали гроші, обмірковували що хочуть, район, і інше, приходять до Вас на перегляд, а Ви на них рику, або впускаєте в квартиру і йдіть займатися своїми справами. Вас би це не напружило? Це відповідальний і радісний момент для людей. У той же час, не можна перестаратися, розповідати їм, що саме це квартира їх мрії і краще вони нічого не знайдуть, а якщо знайдуть – дебіли, які нічого не розуміють.

Запасіться бахилами. У будівельних магазинів упаковка 50 штук буде коштувати до  50 гривень.

Не мовчіть. Розкажіть про будинок, про інфраструктурі навколо, сусідів. Брехню, як правило, завжди видно або спливе в невідповідний момент. Є проблеми, нюанси в квартирі або з сусідами, повідомте про це – будьте людьми, а не мудаками.

Меблі і техніка

Обміркуйте заздалегідь, що Ви можете залишити в квартирі. Якщо це невелика квартира, можливо буде купувати молода сім’я. Їм може знадобитися кухонний гарнітур, плита, ліжко, шафи. Ви можете це залишити замість торгу.

Але якщо Вам дісталася квартира від бабусі, родича алкоголіка, після оренди натовпу людей, і Вас просять звільнити квартиру – не відмовляйте. Залишати мотлох зі словами “Ну вам же все одно ремонт робити, для будівельників ось шафа буде” не потрібно. Домовляйтеся про все це заздалегідь.