Як продати квартиру? Докладна інструкція

Як продавати? Самостійно або за допомогою ріелтора

У кожного варіанту є свої плюси і мінуси. При самостійному продажі ви витратите багато сил і часу, в тому числі на врегулювання юридичних питань, але заощадите на комісії посереднику.

Продати квартиру за допомогою ріелтора простіше. Все, що вам потрібно буде зробити, – це знайти посередника, бути присутнім при переглядах квартири (бажано, але не обов’язково, якщо ви, наприклад, перебуваєте в іншому місті) і при укладанні договору купівлі-продажу. Але за допомогу доведеться заплатити фахівцеві 2-6% від вартості об’єкта нерухомості.

Як вибрати ріелтора?

Керуючий партнер агентства нерухомості Goodman Estate Денис Румянцев радить при виборі ріелтора звертати увагу на його компетентність, а не на час роботи на ринку.

Щоб переконатися в компетентності ріелтора, можна попросити його пред’явити документи, що підтверджують його знання: дипломи, атестати і сертифікати.Маркером профпридатності буде і членство в професійних співтовариствах.

Обов’язково запитаєте, за рахунок чого можна продати квартиру в цікавлять терміни і за максимально можливою ціною. Попросіть розповісти про особисті успіхи продажів у вашому районі. Важливо також знайти «свою» людину, з яким було б комфортно, приємно і легко працювати і спілкуватися.

Як продати квартиру без посередників?

Як оцінити нерухомість?

Правильна оцінка дозволить продати квартиру швидко і при цьому не втратити в грошах. За словами Дениса Румянцева, середні ціни можна дізнатися на сайті служби державної статистики. Але цей портал не є істиною в останній інстанції, так як вартість конкретної квартири складається з декількох чинників. На ціну впливає:

1. Кількість кімнат.
2. Площа квартири.
3. Планування: ізольовані кімнати цінуються вище, ніж суміжні.
4. Прилегла територія, інфраструктура: парковка і дитячий майданчик у дворі або поруч, продуктові магазини, школи і дитсадки в крокової доступності дозволять продати квартиру дорожче.
5. Поверх, на якому знаходиться квартира: чим вище, тим краще.
6. Наявність балкона або лоджії.
7. Район: враховуються близькість до центру і зупинок громадського транспорту, наявність поруч парків і зон відпочинку і так далі.
8. Розмір комунальних платежів.

Щоб самостійно встановити ціну квартири, треба знайти на ринку максимально схожі об’єкти. Використовуйте всі доступні джерела: сайти з оголошеннями, журнали про продаж нерухомості і так далі.

Середня ціна за аналогічну квартиру і буде тією, що ви шукаєте. Її можна трохи підвищити, якщо ви готові чекати угоди тривалий час, або трохи зменшити, якщо продати нерухомість потрібно терміново.

На об’єкт, вартість якого вища за ринкову на 15%, припадає до 10% всіх можливих покупців, на 10% – третина. Правильно оцінена нерухомість приверне 60% потенційних клієнтів.

Денис Румянцев, керуючий партнер агентства нерухомості Goodman Estate

2. Які документи потрібні для продажу квартири?

Для укладення угоди про купівлю-продаж нерухомості продавець повинен мати на руках:

• паспорт;
• свідоцтво про право власності;
• кадастровий паспорт на квартиру з БТІ;
• виписку з Єдиного державного реєстру нерухомості;
• виписку з будинкової книги про кількість зареєстрованих в квартирі осіб;
• довідку про відсутність боргів по комунальних платежах;
• довідку про законність перепланування, якщо вона була проведена (БТІ);
• нотаріально завірене згоду чоловіка на продаж нерухомості, якщо вона була куплена в шлюбі;
• дозвіл органів опіки на продаж квартири, якщо її власником є ​​неповнолітній.

3. Як рекламувати квартиру?

Щоб залучити потенційних покупців, потрібно грамотно скласти і розмістити оголошення про продаж квартири.

Зробіть якісні фотографії

Недостатньо мимохідь сфотографувати квартиру на телефон. Підготуйте свою житлоплощу до зйомки. Приберіть з кадру все зайве, старе, занадто побутове, неприємне оці. Витріть пил, отмойте сантехніку, акуратно поставте взуття біля порога, розберіть тюбики і баночки на відкритих полицях. Додайте елементи затишку: букет квітів на кухонний стіл, декоративні подушки на диван.

Зйомку краще провести в сонячний день.

Напишіть привертає увагу текст

Складіть докладний оголошення із зазначенням всіх достоїнств квартири. Перша частина тексту повинна містити технічні характеристики: поверховість будинку, кількість кімнат, наявність лоджії і так далі.

Подумайте про переваги квартири, які не мають значення для вас, але можуть бути цікаві покупцеві. Наприклад, бездітним байдуже наявність поруч дитячих садків і шкіл, але близькість до закладів освіти – перевага для великої родини.

Додайте оголошення

Підберіть майданчики для реклами своєї квартири. Серед універсальних сайтів для продажу нерухомості в Росії – Avito, Domofond, «Яндекс.Нерухомість». У вашому місті можуть існувати локальні майданчики для розміщення оголошень.

Не ігноруйте соціальні мережі. Додайте оголошення про продаж квартири на своїй сторінці і попросіть знайомих поділитися ним.

4. Як показувати квартиру і вести переговори з покупцем?

Підготуйтеся до зустрічі

Перед демонстрацією об’єкта нерухомості потенційним покупцям потрібно привести в порядок не тільки квартиру, але і під’їзд. Укрутите яскраві лампочки на сходовій клітці, помийте або хоча б підметіть її.

Будинки підклейте відійшли від стіни шпалери, вимийте вікна, очистіть сливи, щоб не було неприємного запаху, приберіть . Можна перед зустріччю з покупцем спекти пиріг: є його не обов’язково, але запах свіжої випічки створить приємне відчуття у відвідувача.

Ваше завдання – створити вау-ефект при будь-якому контакті потенційного покупця з вами і вашим об’єктом.

Денис Румянцев, керуючий партнер агентства нерухомості Goodman Estate

Правильно розмовляйте з покупцями

Ви добре знаєте не тільки гідності, а й недоліки квартири. Подивіться на неї очима покупця і подумайте, які питання він може задати, що викличе його невдоволення.Складіть список аргументів, які схилять прийшов на вашу сторону.

Потенційний покупець, швидше за все, буде торгуватися. Особливо якщо на зустріч прийшов перекупник, який зацікавлений в тому, щоб максимально збити ціну.Визначтеся заздалегідь, до якої вартості ви готові опуститися. Покупець може призводити різні (в тому числі і неіснуючі) аргументи, чому ви повинні продати квартиру дешевше. Не піддавайтеся психологічному тиску, дивіться на ситуацію тверезо, відстоюйте свою ціну.

5. Як укладати договори завдатку та купівлі-продажу?

Договір завдатку

Це документ, який підтверджує серйозність намірів обох сторін. Покупець заявляє про бажання купити об’єкт нерухомості і передає продавцю певну суму (зазвичай 2-5% від кінцевої вартості квартири). Власник квартири, в свою чергу, зобов’язується продати її саме цьому клієнту за обумовленою ціною.

Договір передбачає санкції у разі відмови від угоди для обох учасників. Якщо покупець передумає, продавець залишає гроші собі. Якщо власник нерухомості не захоче продавати квартиру, він відшкодовує завдаток у подвійному розмірі.

Договір купівлі-продажу

Перед операцією продавець повинен підготувати пакет документів на нерухомість і виписати всіх зареєстрованих в квартирі мешканців.

Договір купівлі-продажу зазвичай оформляється у нотаріуса. Підписується він після того, як ви отримаєте гроші за квартиру і напишете розписку , що покупець розрахувався з вами.

Після підписання договору потрібно здати документи на реєстрацію переходу права власності на нерухомість до територіального органу Росреестра. Держмито за фіксацію операції складе 2 000 рублів.

6. Як передавати гроші?

Через банківські комірки

Покупець орендує сейф в депозитарії банку і укладає з установою договір, в якому прописуються умови доступу до осередку колишнього власника квартири. Наприклад, наявність договору купівлі-продажу.

Продавець, в свою чергу, орендує сейф, куди кладе розписку про отримання грошей. Покупець зможе забрати її після укладення угоди на умовах, прописаних у договорі оренди комірки. Наприклад, знову ж при наявності договору купівлі-продажу.

При заповненні осередків повинні бути присутніми обидва учасники угоди. Так продавець зможе перерахувати гроші, а покупець – переконатися, що розписка на місці.

Через депозит нотаріуса

Нотаріус може провести операцію через свій рахунок: забрати гроші у покупця і передати їх продавцю. Але в послугу, швидше за все, буде включена комісія банку, розмір якої залежить виключно від апетитів установи.

Передача готівки

Можна без фокусів обміняти гроші на розписку про їх отримання. У цьому випадку варто перерахувати їх, розглянувши кожну купюру на предмет автентичності.Операцію краще проводити під камерами чи при свідках (наприклад, в кабінеті нотаріуса).

Зрозуміло, не варто поширюватися про те, де і коли ви отримаєте велику суму грошей, щоб безпечно донести її до будинку або банку.

7. Як передати квартиру новому власникові?

У день здачі документів продавець передає покупцеві ключі від квартири. Сторони підписують акт прийому-передачі об’єкта нерухомості, який підтверджує, що покупець залишив квартиру в належному вигляді.

Як уникнути шахрайства?

При операціях з нерухомістю найбільш вразливою ланкою є покупець. Але і продавцю є на що звернути увагу:

1. Передача грошей мала відбутися до підписання договору купівлі-продажу. Інакше продавець ризикує залишитися без плати за нерухомість: угода вже укладена і у покупця немає підстав поспішати з розрахунком. Якщо ви маєте справу з шахраєм, він може швидко продати квартиру і зникнути вже з подвійною порцією грошей: вашої і нового покупця.
2. Не передавайте оригінали документів до завершення угоди ні покупцям, ні ріелтору.Інакше квартиру можуть продати без вашого відома.